Dieses Mietoptimierungsprojekt in Eixample Dreta behandelte eine sehr häufige Situation: Eine gut gelegene Wohnung erzielte deutlich weniger Miete als das Potenzial des Viertels erlaubte, allein wegen des Zustands der Oberflächen. Die Immobilie ist eine 78 m² große Zwei-Zimmer-Wohnung im vierten Stock eines modernistischen Gebäudes aus den 1920er-Jahren nahe der Carrer de Balmes. Der Eigentümer hatte sie elf Jahre lang für 1.450 € pro Monat vermietet, während vergleichbare Wohnungen im selben Gebäude und in derselben Straße 1.950 € bis 2.200 € erzielten.

Analyse der Mietoptimierung

Bevor der Umfang festgelegt wurde, führte Lirian eine Mietobergrenzenanalyse für den spezifischen Teilmarkt durch: Eixample Dreta, 70–90 m², zwei Schlafzimmer, vierte Etage oder höher. Ziel war es, nur dort zu investieren, wo die Verbesserung in reale Mehrmiete übersetzt werden konnte.

Der Renovierungsumfang wurde durch die Analyse bestimmt, nicht durch den Wunsch zu überrenovieren. Der Grundriss wurde nicht verändert, strukturelle Tischlerarbeiten wurden nicht ersetzt und keine unnötigen Premiummaterialien für das Mietprofil eingebaut.

Bei Kosten von 33.500 € und einer Mietsteigerung von 650 € pro Monat beträgt die Amortisationszeit 51 Monate, also etwas mehr als vier Jahre. Danach generiert die Wohnung dauerhaft Einnahmen auf einem höheren Niveau.

Leistungsumfang

Die Intervention umfasste Küche, Bad, alle Bodenbeläge, Wände, Deckenbeleuchtung sowie den Austausch der Eingangs- und Innentüren. Grundriss, Hauptinstallationen und Fenster blieben erhalten.

Böden

Der ursprüngliche Boden, eine Mischung aus abgenutztem Holzparkett und gerissenen Terrakottafliesen, wurde vollständig entfernt. Verlegt wurde warmes Eichen-LVP mit breiten Dielen: widerstandsfähig, attraktiv und für Vermietung geeignet.

Küche

Die Küche wurde innerhalb des bestehenden Grundrisses vollständig entkernt und neu aufgebaut. Weiß lackierte Fronten mit integrierten Griffen, eine mittelgraue Quarzarbeitsplatte und effiziente Geräte schaffen ein sauberes, dauerhaftes Bild.

Bad

Das Bad wurde komplett ersetzt: warmweiße großformatige Steinoptikfliesen, wandhängendes WC und Waschtisch, vollständig geschlossene Dusche mit Glasabtrennung und pflegeleichte Accessoires.

Wände und Beleuchtung

Alle Wände wurden bei Bedarf neu verputzt und in warmem Weiß gestrichen. Die Beleuchtung wurde mit eingelassenen LED-Paneelen in Küche und Bad sowie warmen Pendelpunkten in den Wohnbereichen erneuert.

Ergebnis

Die Wohnung wurde nach Übergabe für 2.100 € pro Monat inseriert und innerhalb von elf Tagen vermietet. Die vorherige Vermietung hatte 34 Tage bei 1.450 € gedauert. Das Projekt erhöhte die Miete, reduzierte Leerstand und verbesserte den operativen Wert des Assets.